Berücksichtigung einer Sonderumlage in Wohnungseigentümergemeinschaft als KdU bei Hartz IV

Das BSG 14. Senat, Urteil vom 18.09.2014 - B 14 AS 48/13 R hat etnschieden:

Leitsatz

Unabweisbare Aufwendungen für die Instandsetzung oder Instandhaltung von selbst bewohntem Wohneigentum sind auch vor dem 01.01.2011 als Bedarf für die Unterkunft anzuerkennen und vorbehaltlich einer Kostensenkungsaufforderung nicht auf die Höhe der angemessenen Aufwendungen begrenzt.

A.

Problemstellung

Die Entscheidung behandelt die Berücksichtigung einer an eine Wohnungseigentümergemeinschaft zu zahlenden Sonderumlage bei den Bedarfen für Unterkunft und Heizung (KdU).

B.

Inhalt und Gegenstand der Entscheidung

Der Kläger ist Eigentümer und Bewohner einer Eigentumswohnung von 55 qm. Bei einer Eigentümerversammlung am 20.05.2010 beschlossen die Wohnungseigentümer Sanierungsmaßnahmen für im Gemeinschaftseigentum stehende und nicht zur Wohnung des Klägers gehörende Balkone, die bereits erhebliche Schäden aufwiesen. Hierfür waren aufgrund eines Schreibens der Hausverwaltung vom Kläger als Sonderumlage 1.924 Euro bis zum 30.09.2010 zu zahlen, die der Kläger nach seinen Angaben mit Mitteln aus einem von seinem Bruder gewährten Darlehen leistete. Für die Zeit vom 01.08.2010 bis 31.01.2011 bewilligte das Jobcenter dem Kläger Alg II und berücksichtigte nur die laufenden KdU-Bedarfe (monatlich 283,77 Euro). Den Antrag auf Übernahme der „Balkonumlage“ lehnte das Jobcenter ab.

Widerspruch und Klage blieben erfolglos. Auf die Berufung des Klägers hat das Landessozialgericht den Beklagten verurteilt, dem Kläger zusätzlich zu den im Monat September 2010 gewährten Kosten der Unterkunft weitere Leistungen „in Höhe des Differenzbetrages zwischen dem Wert der Tabelle zu § 12 Wohngeldgesetz, Mietenstufe 3 für ein berücksichtigungsfähiges Haushaltsmitglied und der im Jahr 2010 gewährten Leistung der Kosten der Unterkunft ohne Heizkosten“ zu zahlen und die Berufung im Übrigen zurückgewiesen. Die zu übernehmenden Kosten seien auf die angemessenen Aufwendungen für die Unterkunft beschränkt.

Auf die vom Landessozialgericht zugelassene Revision hat das BSG die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung zurückverwiesen, soweit der Kläger höhere als ihm in diesem Urteil zugesprochene Leistungen begehrt. Das BSG hat zusammengefasst ausgeführt:

Eine Umlage, die der Eigentümer einer selbstgenutzten Eigentumswohnung gegenüber der Eigentümergemeinschaft zu zahlen habe und die der Erhaltung des Gebäudes diene, gehöre zu dem Bedarf für die Unterkunft nach § 22 SGB II. Vorbehaltlich einer Kostensenkungsaufforderung sei diese Umlage aber nach der Rechtslage vor dem 01.01.2011 nicht auf die angemessenen Aufwendungen für die Unterkunft beschränkt, sondern in voller Höhe zu übernehmen. Eine nur begrenzte Übernahme der vom Kläger zu erbringenden Aufwendungen für die Balkonumlage der Höhe nach auf die angemessenen Aufwendungen für eine Unterkunft scheide jedoch aus, weil es bereits an der hierfür erforderlichen Kostensenkungsaufforderung des Jobcenters fehle. Eine solche sei auch bei einmalig fällig werdenden Bedarfen für die Unterkunft und Heizung erforderlich. Aufgrund fehlender Feststellungen könne jedoch nicht beurteilt werden, ob der Kläger im September 2010 einen ungedeckten Bedarf hinsichtlich der Balkonumlage in Höhe von 1.924 Euro gehabt habe, weil ausweislich des Berufungsurteils der Kläger nach seinen eigenen Angaben den Betrag mit Mitteln aus einem von seinem Bruder gewährten Darlehen gezahlt habe, nähere Feststellungen zu diesen Mitteln und dem zugrunde liegenden Darlehen aber fehlen.

C.

Kontext der Entscheidung

Eigentümer und Mieter müssen bei der Beurteilung der Angemessenheit der Aufwendungen für Unterkunft und Heizung nach den gleichen Grundsätzen behandelt werden (BSG, Urt. v. 15.04.2008 - B 14/7b AS 34/06 R - BSGE 100, 186 = SozR 4-4200 § 12 Nr. 10; BSG, Urt. v. 18.06.2008 - B 14/11b AS 67/06 R = SozR 4-4200 § 22 Nr. 13; BSG, Urt. v. 19.09.2008 - B 14 AS 54/07 R = FEVS 60, 490). Aufwendungen für die Instandhaltung und Reparatur von selbst bewohntem Wohneigentum können nur dann berücksichtigungsfähige Unterkunftskosten sein, wenn sie tatsächlich anfallen (BSG, Urt. v. 17.06.2010 - B 14 AS 79/09 R - SozR 4-4200 § 22 Nr. 39). Ein Anspruch auf eine Erhaltungspauschale besteht nicht (BSG, Urt. v. 03.03.2009 - B 4 AS 38/08 R - SozR 4-4200 § 22 Nr. 17).

Berücksichtigungsfähig sind nur die tatsächlichen Aufwendungen für eine Instandsetzung (Erhaltung, Wiederherstellung der Substanz), soweit sie nicht zur (unangemessenen) Verbesserung des Standards der selbst genutzten Immobilie führen und angemessen sind (BSG, Urt. v. 03.03.2009 - B 4 AS 38/08 R - SozR 4-4200 § 22 Nr. 17). Ausgangsmaßstab für die Angemessenheit (Begrenzung nach oben) sind die bei Mietern einer vergleichbaren Immobile innerhalb von zwölf Monaten insgesamt als angemessen übernahmefähigen Unterkunftskosten (vgl. BSG, Urt. v. 24.02.2011 - B 14 AS 61/10 R - SozR 4-4200 § 22 Nr. 44; Groth in: Groth/Luik/Siebel-Huffmann, Das neue Grundsicherungsrecht, 2011, Rn. 351 ff.).

Diese Rechtsprechung ist 2011 mit dem neuen § 22 Abs. 2 SGB II kodifiziert worden. Die Regelung ermöglicht es Leistungsberechtigten, unabweisbare, zur Sicherung der Substanz und zur Aufrechterhaltung der Bewohnbarkeit notwendige Erhaltungsaufwendungen für die Instandhaltung und Reparatur eines selbst genutzten Hausgrundstücks von angemessener Größe oder einer entsprechenden Eigentumswohnung zu erhalten (BT-Drs. 17/3404, S. 98).

Im WEG ist bezüglich der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (§§ 20 Abs. 1 i.V.m. 1 Abs. 5 WEG) Folgendes bestimmt: Soweit die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer geregelt ist, können die Wohnungseigentümer eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechende ordnungsmäßige Verwaltung durch Stimmenmehrheit beschließen (§ 21 Abs. 3 WEG). Zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört insbesondere die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG).

Instandhaltung bedeutet nach der mietrechtlichen Rechtsprechung, der sich das BSG angeschlossen hat (vgl. BSG, Urt. v. 16.12.2008 - B 4 AS 49/07 R - BSGE 102, 194 = SozR 4-4200 § 22 Nr. 16 unter Hinweis auf BGH, Urt. v. 06.04.2005 - XII ZR 158/01; BGH, Urt. v. 14.02.2007 - VIII ZR 123/06), die Erhaltung des vertrags- und ordnungsgemäßen Zustandes der Mietsache und betrifft deshalb Mängel an der baulichen Substanz der Immobilie oder ihrer Teile (BGH, Urt. v. 07.04.2004 - VIII ZR 167/03; BGH, Urt. v. 14.02.2007 - VIII ZR 123/06). Entsprechend ist bei Wohneigentum i.S.d. § 22 Abs. 2 SGB II auf die Beseitigung der durch Abnutzung, Alter und Witterungseinwirkungen entstehenden baulichen und sonstigen Mängel, die an die Substanz der Immobilie gehen, abzustellen. Unter Reparaturen sind Maßnahmen zu verstehen, die auf die Beseitigung von Mängeln aufgrund anderer Ursachen gerichtet sind oder anderen Zwecken dienen. Zu den Kosten für „Reparatur“ und „Instandhaltung“ (dazu eingehend Reichel-Scherer in: jurisPK-BGB, 7. Aufl. 2014, § 21 WEG Rn. 239 ff.) zählen auch solche Aufwendungen, die in einer Mietwohnung üblicherweise außerhalb von Schönheitsreparaturen anfallen (vgl. BSG, Urt. v. 19.03.2008 - B 11b AS 31/06 R = SozR 4-4200 § 22 Nr. 10).

Die Abgrenzung zwischen Erhaltungsaufwendungen und Modernisierungsaufwendungen wird nicht nach der Höhe der anfallenden Kosten, sondern objektiv nach dem Ziel der Maßnahme vorgenommen, ob die Aufwendungen der Erhaltung oder Wiederherstellung der Wohnung in ihrer bisherigen Substanz oder aber der Schaffung eines neuen, verbesserten Zustandes dienen. Damit ist jedoch nicht gemeint, dass alle Maßnahmen von vorneherein ausscheiden, die zu einer Wertsteigerung führen, denn jede Instandsetzung, die einen bewohnbaren Zustand wiederherstellt, ist mit einer gewissen Wertsteigerung verbunden (vgl. Lauterbach in: Gagel, SGB II/SGB III, Stand 04/2014, § 22 SGB II Rn. 90). Hinzunehmen ist deshalb, wenn der allgemeine technische Fortschritt zu einer insofern unvermeidbaren Verbesserung führt (LSG Essen, Urt. v. 23.11.2010 - L 1 AS 426/10 Rn. 25).

Eine Kostensenkungsaufforderung des Jobcenters nach § 22 Abs. 1 Satz 3 SGB II (vgl. zu Heizkosten BSG, Urt. v. 12.06.2013 - B 14 AS 60/12 R - BSGE 114, 1 = SozR 4-4200 § 22 Nr. 69 Rn. 35 ff.) ist auch bei einmalig fällig werdenden Bedarfen für die Unterkunft und Heizung erforderlich (vgl. zur Auszugsrenovierung BSG, Urt. v. 24.11.2011 - B 14 AS 15/11 R - SozR 4-4200 § 22 Nr. 53). Entsprechendes gilt für leistungsberechtigte Wohnungseigentümer bei einmaligen Forderungen infolge von Beschlüssen der Eigentümerversammlung nach dem WEG, wie das BSG in der besprochenen Entscheidung klargestellt hat. Auch der Wohnungseigentümer muss vom Grundsicherungsträger in die Lage versetzt werden, seine Rechte gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft wahrzunehmen. Mangels Kostensenkungsaufforderung hat der Grundsicherungsträger die Sonderumlage in tatsächlicher Höhe von 1.924 Euro zu übernehmen.

D.

Auswirkungen für die Praxis

Mit der Entscheidung ist klargestellt, dass auch schon vor dem mit Wirkung vom 01.01.2011 eingeführten § 22 Abs. 2 SGB II Erhaltungsaufwendungen für die Instandhaltung und Reparatur von einem selbst genutzten Hausgrundstück von angemessener Größe oder einer entsprechenden Eigentumswohnung bei den KdU berücksichtigungsfähig waren.

Die Notwendigkeit einer Kostensenkungsaufforderung wird in der Praxis regelmäßig dazu führen, dass die erforderlichen Bedarfe zu übernehmen sind, da nach Beschlussfassung der Eigentümerversammlung eine Kostensenkung für den Leistungsempfänger nicht mehr möglich sein dürfte (vgl. Theesfeld, jurisPR-MietR 9/2015 Anm. 3, unter D.). In Fällen, in denen ein besonders hoher Betrag anfällt, kommt ein dinglich zu sicherndes Darlehen nach § 22 Abs. 2 Satz 2 SGB II in Betracht. Auch ein einmaliger Bedarf kann Hilfebedürftigkeit auslösen (vgl. BSG, Urt. v. 29.11.2012 - B 14 AS 36/12 - SozR 4-4200 § 22 Nr. 63 Rn. 14; BSG, Urt. v. 16.05.2007 - B 7b AS 40/06 R - SozR 4–4200 § 22 Nr. 4 Rn. 13, jeweils m.w.N.).

In diesem Zusammenhang ist auch auf die drohenden Schadensersatzansprüche hinzuweisen, die nach der BGH-Rechtsprechung in Eilfällen entstehen können: Entspricht nur die sofortige Vornahme einer zur Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Sanierungsmaßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung, ist für die Berücksichtigung finanzieller Schwierigkeiten einzelner Wohnungseigentümer kein Raum; erleidet ein einzelner Wohnungseigentümer einen Schaden an seinem Sondereigentum, weil eine Beschlussfassung über die sofortige Vornahme derartiger Instandsetzungsmaßnahmen unterblieben ist, so trifft die Verpflichtung zum Schadensersatz diejenigen Wohnungseigentümer, die schuldhaft entweder untätig geblieben sind oder nicht für die erforderliche Maßnahme gestimmt bzw. sich enthalten haben (vgl. BGH, Urt. v. 17.10.2014 - V ZR 9/14 - BGHZ 202, 375 = NJW 2015, 613, m. Anm. Lafontaine, jM 2015, 102). Angesichts der Tatsache, dass im Fall eines zivilrechtlichen Rechtsstreits das Jobcenter seinen Pflichten im Rahmen des Kostensenkungsverfahrens ggf. durch eine Beteiligung an dem Rechtsstreit, sei es als Nebenintervenient oder Streithelfer, nachkommen müsste und das Kostenrisiko dieses Zivilverfahrens als Annex zu den umstrittenen KdU-Leistungen von ihm zu tragen wäre (eingehend BSG, Urt. v. 24.11.2011 - B 14 AS 15/11 R = SGb 2013, 50, m.w.N.), sollte eine solche Situation tunlichst im Ansatz vermieden werden. In der vorliegenden Entscheidung nimmt der Senat Bezug auf seine Rechtsprechung und stellt klar (Rn. 25 der hier besprochenen Entscheidung), dass auch der Wohnungseigentümer vom Grundsicherungsträger in die Lage versetzt werden muss, seine Rechte gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft wahrzunehmen.

Als übernahmefähige Kosten kommen – abhängig von Umständen der Erforderlichkeit des Einzelfalls – z.B. in Betracht: Dachsanierung (LSG München, Urt. v. 18.03.2010 - L 11 AS 455/09); Sanierung des Kanal- (LSG Essen, Urt. v. 25.02.2010 - L 7 AS 47/09) und des Trinkwasseranschlusses (LSG Berlin-Brandenburg, Urt. v. 30.09.2010 - L 29 AS 328/10) sowie des Schornsteins (LSG Halle, Beschl. v. 11.01.2010 - L 5 AS 216/09 B ER). Eine ausführliche Kasuistik findet sich bei Reichel-Scherer in: jurisPK-BGB, § 21 WEG Rn. 257 ff.

E.

Weitere Themenschwerpunkte der Entscheidung

Zu klären war im vorliegenden Sachverhalt noch die näheren Umstände des – nur das steht bislang fest – Erhalts der 1.924 Euro vom Bruder des Klägers. Dies könnte neben dem behaupteten, noch zu klärenden Darlehen, was nicht zur Bedarfsdeckung führen würde (dazu BSG, Urt. v. 17.06.2010 - B 14 AS 46/09 R - BSGE 106, 185 = SozR 4-4200 § 11 Nr. 30) auch eine zu berücksichtigende zweckbestimmte Einnahme i.S.d. § 11a Abs. 3 Satz 1 SGB II (§ 11 Abs. 3 Nr. 1a SGB II a.F.) sein, mit der Folge, dass ggf. gar kein ungedeckter Bedarf vorgelegen hat.

 

Anmerkung zu:	BSG 14. Senat, Urteil vom 18.09.2014 - B 14 AS 48/13 R
Autor:	Dr. Steffen Luik, RiLSG
Erscheinungsdatum:	06.08.2015

Quelle : juris